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二手房怎样把房子给客户介绍2019年5月14日

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发表于 2019-5-14 19:52:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
  任职描述☆:工厂直。招商务司机。持A1照。。5年以…。上驾龄。50岁以。下。负责公司客户接送。员工外出办公。偶尔会有市内货物代送等。八小时白班双休。工作简单轻松环境好▪。家住开发区附近优先。
  选房三要素○:地段、地段、地段□。房产作为★。不可动的资产。所处位置对。其使用。和。保值、增值起。着决定性的作用。。房产作为。一种最实用。的财产形式。即…。使买房的首要目的是为。了居住。但同○。时购买房产还是一种较。经济的、具有较▼。高预期潜力的投。资▼。房产能否升值。所在。的区位是一个非常重要的因。素。看一个区位的潜力不仅要看现状。还要看发展。如△。果购房者在。一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以。低价位购房…。待规划中的各项设施完善之后•。则房产大幅升值很有希望。□。区域环境的改善会提高房产的价值□。例如▷。北京亚运村的落成。就△。使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划▽。分析住宅所在。区位的发展潜力。对。购房者十分重要。随着交通路网的建设。大家在。介绍时应该用。车程、车时概念取代原来的绝对。位置概念。所以。在。选择区位时还要注意交通是否方。便。有多少路公共。汽车能够通到。小区。交通方。便往▲。往。是促进房产销售的强劲卖点。比。如。说地铁某号线直。达小区、某宽阔大道。紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。但带看时一定要铺陈叙述清楚、有把。握甚至。可以◇。带客户到◁。规划地点实际感受▪。居住区内配套公建是否方★。便合…。理。是衡量居住区质量的重要标准之一。大的社区内或附近一般设有小学。以▪。排除城市交通对。小学生上学路上的威胁。且住宅离小学校的距离应在。300米左右(近则扰民★。远则不便)。这将。是最大的卖点。值得大书特书○。再有△。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套。服务半径多大★、如=。150米(这些细节功课将。影响您的成败)▽。还有“会所”◆、银行□、邮局、餐厅等。越细越好。例如。“会所”的介绍——由◁。于。经济条件所限…。普通老百姓购买的房子面积不会很大•。假。设您买的是80平方•。米的住宅。有了会所。您所享受的生活空间就•。会远远大于。80平方。米。现在。居住意识越来越偏重私密性。休闲▪、社交的需求越来越大○。会所将▼。成为□。您不可缺少的配套…但在。这里★。会所都有哪些设施。收费标准如▲。何。是否对。外营业。预计今后能否维。持正常运转和。持续发展等问。题。就=。是您必须了解的内容了。
  目前北京住宅项目的园林设计风格多样。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率。■。指的是居住区用。地范围内各类绿地的总和。占居住区总用。地的百分比。★。请注意:“绿地率。★”与。▪“绿化覆盖率。”是两个不同●。的概念。绿地不包括阳台和。屋顶绿化面积的。由▽。于▲。居住区绿地在。遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方。面起△。着重要作用。。所以。有关规范规定:新建居住区绿地率。不应低于。30%•。北京城近郊居住区绿地率。应在。35%以。上▲。在。市区附近=。如。果住区绿地率。能达到。40%甚至。50%…。就。比。较◇。难得了。
  大家都知道★。容积率。▲。这是社区布局的关键指标▼。容积率。高。说明居住区用。地内房子建的多。人口密度大•。一般说来。居住区内的楼层越高。容积率▲。也越高。以=。多层住宅(6层以□。下)为。主的住区容积率。一般在。1.2至-。1.5左右▼。高层高密度的住区容积率。往。往。大于-。2。如。容积率●。过高。会出现楼房高、道…。路窄、绿地少的情形。将。极大地影响居住区的生活环境。容积率。的高低。只是一个简单的指标。有些项目虽然看上去◇。容积率。不高。但是为。了增大中庭园林或是闪避地下车库。而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
  在。居住区规划中。应使住宅布局合。理-。日照■。时间和。日照。质量容易被•。大家所忽略•。北京地区的日照。间距(条形住宅长轴外墙之间保持一定距离。即。为。日照。间距)条形住宅采用。1◆.6至。1.7H(H为○。前排住宅檐口和。后排住宅底层窗台的高差)☆。塔式住宅采用。大于。或等于☆。1H的日照●。间距标准。如-。果住宅的日照。间距不够。北面住宅的底层就☆。不能获得有效日照。。(您带看的房屋具有这些条件能打•。动客户)
  居住区内的交通分为■。人车分流和=。人车混行两类。目前的房产卖点是“人车分流”。即。汽车在。小区外直。接进入小区地下车库▲。车行与▷。步行互不干扰。因。小区内没有汽车穿行、停放□、噪音的干扰。小区内的步行道△。兼有休闲功能。可大大提高小区环境质量…。这种方。式推荐给。客户▪。他们都会喜欢△。
  而人车混行的小区您要关注是否留够了汽车的泊位▪。停车位的位置是否合。理•。一般的原则是露天停放的汽车尽。量不进住宅组团。停车场若不得不靠近住宅。应尽。量靠近山墙而不是住宅正面。另外。汽车泊位还分为◁。租赁和。购买两种情况。购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如•。果购买◇。今后月管。理费是多少。然后仔细算一笔账再决定是租还是买。(在…。这里给▪。出合。理建议◁。客户会信任您)
  大家都明白。买房子当。然绝不是越便宜越好。关键是要看性能价格比。。也就。是说是否物有所值○、价格合。理。客户看中某一房屋后。您应当。耐心为。其对。同•。一区位、同。等档次楼盘的性能进行比。较。。有比。较。才有选择。如。客户对。有意购买的几套房产进行性能与○。价格的比▷。较。时。您首先要弄清每套房报的价格到。底是什么价-。有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格☆。还有房屋出售时是“毛坯房☆”、•“初装修”还是“精装修”•。也会对▽。房屋的价格有影响。比。较◆。房价时应考虑这一因。素。
  当▲。几套房产站到。同。一起。跑线上后○。您应帮助客户首先可以▽。将。大大超过预算和▲。性能不佳的剔除○。然后再综合。比。较。。一般来讲▽。性能越好的楼盘越贵。此时就。需要冷静分析:哪些性能是必须的。哪些性能对。客户无用。。对。于。那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱○”…。
  再多说说阳光的问。题□。万物生长靠太阳。特别是对。经常在。家的老人和。儿童来说☆。阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照。能改善住宅的小气候。保证住宅的卫生●。提高住宅的舒适度。北京地处北纬39度57分。住宅内的日照。标准参考如。下——日照。时间以-。大寒日不少于。两小时为★。标准◆。按。照。《住宅设计规范》规定:“每套住宅至。少应有一个居住空间能获得日照。。当…。一套住宅中居住空间总数超过4个时。其中宜有两个获得日照…。。”居住小区内的住宅“户户朝。南”就。是最大的卖点。如▲。再遇到。这样的房屋您当。然明白该怎么说了◇。
  在。炎热的夏季□。良好的通风往。往。同。寒冷季节的日照。一样重要▲。北京属温带大陆性气候。夏季多为。东南风。冬季多为。偏北风。如▪。果住宅有南北两个朝▼。向。=。夏季能有穿堂风○。比▽。住宅中所有居室都朝☆。南△。但没有穿堂风的要好。所以▽。一般来说。板楼的通风效果好于。塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和▼。更紧密结合。的■“塔混板”出现=。此外还要注意住宅楼是否处在▪。开敞的空间。住宅区的楼房布局是否有利于。在。夏季引进主导。风。保证风路畅通(如。满足条件□。重点推介)。但一些多层或板楼…。从。户型设计上看通风情况良好。但由。于。围合。过紧。或是背倚高大建筑物◇。致使实际上无风光顾(这时就☆。不要强调通风良好)●。
  一间30多平方。米的门面房▼。除去。灶台。里边只能放4张桌子。加上门前摆放的几张桌子。就。是刘霞和。朱五星夫妇所经营面馆的全部场地。和。周围的饭店相比。▪。这家面馆既不高档也不精巧▪。但一直。门庭若市。
  平面布局合▲。理是居住舒适的根本•。好的户型设计有以。下几点要素供您参考介绍◇:⑴入口有过渡空间。即。“玄关”◁。便于。换衣◁、换鞋■。避免一览无遗。⑵平面布局中应做到◁。“动静◆”分区。动区包括起。居厅、厨房、餐厅□。其中餐厅和▼。厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室▼、书房、儿童卧室等。若为。双卫。带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在。动区-。⑶起。居厅的设计应开敞▲、明亮。有较。好的视野◇。厅内不能开门过多。应有一个相对●。完整的空间摆放家具。便于△。家人休闲、娱乐、团聚。⑷房间的开间与。进深之比。不宜超过1比。2。过于。长条的户型不太容易介绍。可以▲。考虑建议进行装修分割▼。⑸厨房-、卫生间应为□。整体设计•。厨房不宜过于。狭长。应有配套的厨具•、吊柜。应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统…。下水道。和。存水弯管•。不得在▽。室内外露。
  住宅设备包括管。道。□、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备◁、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良▼、安装是否到。位。是否有方。便、实用。、高科技的趋势。以。暖气为。例▲。一些新建的小区。有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调。特别是家里有老人和●。儿童时。可将。温度适当○。调高。达到=。最佳的舒适状态。另外。在。介绍房产的时候•。也应当。注意配套设备技术的成熟度。即。是否被▪。广泛使用。。是否经过市场检验。因。为。盲目使用。不成熟的高科技产品▽。最终有可能造成用。户的使用。不便或是高额支出。若您在◆。这方。面有不太了解的问◇。题要仔细询问☆。原业主使用。情况与。禁忌●。莫要信口开河●。
  您介绍的房产要注意环保与☆。节能也是卖点△。如。采取了冬季保温和★。夏隔热、防热及●。节约采暖和。空调能耗的措施——屋顶和▽。西向。外窗应采取隔热措施;按。建筑热工分区。北京地处寒冷地区。北向○。窗户也不宜过大。并应尽○。量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能=。如。外围护墙较△。薄时。应加保温构造等等。
  根据《事业单位人事管。理条例》(国务院令第652号)和○。中共。安徽省委组织部•、省人力资源和■。社会保障厅《关于。印发安徽省事业单位公开招聘人员暂行办法的通知》(皖人社发〔2010〕78号)等规定。现就。2018年度桐城市事业单位公开招聘人员工作有关事项公告如。下▷:
  作为。东海集团陵城归源之作。继德州壹号院、玉河院子◆、平原壹号院后。延续“院”系品牌血统▼。匠心品质传承-。以▪。中国传统住居哲学为。始。在。品牌源起。处。还原东方。美学风苑的桃源盛境。捏塑当。代中式院落居住样本□。为。陵城精英缔造城市文化纯居臻享地○。回馈一城风雅。
  噪声对。人的危害是多方。面的。它不仅干扰人们的生活、休息。还会引起。多种疾病▲。《住宅设计规范》规定…。卧室、起◇。居室的允许噪声级白天应小于□。50分贝。夜间应小于。或等于▼。40分贝=。客户虽然大多无法准确测量。但是肯定会关注这一点。住宅应与○。居住区中的噪声源。如。学校、农贸市场等保持一定的距离;临。街的住宅为。了尽。量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合□。乎。标准的隔声性能。一般情况下。住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以。防噪音干扰△。(这些基础信息您必须预做了解。最好拿。出相关的数据更有说服力)
  住宅之间的距离除考虑日照。、通风等因▲。素外★。还必须考虑视线的干扰•。一般情况下=。人与。人之间的距离24米内能辨别对。方▪。。12米内能看清对。方。容貌。为。避免视线干扰。多层住宅居室与。居室之间的距离以。不小于。24米为。宜。高层住宅的侧向。间距宜大于。20米。此外…。若设计考虑不周□。塔式住宅侧面窗与▲。正面窗往。往。形成□“通视”现象。客户选择住宅时会对。这些予以。注意(如。您介绍的房产有这种情况。请选择更好的看房时机-、尽。量避开人员密集的时刻)-。
  作为。房产销售人员。您应该在。介绍房产时尽。量专业。关于★。住宅的结构类型首当。其冲。——北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和。钢筋混凝土结构。砖混结构的主要承重结构是粘土砖和。小部分钢筋混凝土构件。只适用。于▷。多层住宅。它的优点是造价低。保温-、隔热性能好。便于。施工。缺点是房屋开间-、进深受限制。室内格局一般不能改变。墙体结构占据空间过多●。整体性▼、耐久性较。差★。
  钢筋混凝土结构适用。于…。中高层住宅▪。其中高层住宅以。全现浇剪力墙结构为▷。佳。多层或小高层、高层住宅常用。的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来。钢筋混凝土结构抗震性能好。整体性强。防火性能、耐久性能好▽。室内格局较。砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对。较。大。结构造价也相对。较。高▪。(以。上的说明将。为。客户展示您的专业、获得信任)
  地震烈度表示地面及◁。房屋建筑遭受地震破坏的程度。08年大地震在○。中国造成了很大影响★。客户越来越关注这方。面的考虑。所以。也是卖点。北京地区的住宅应按。8度(不是8级)设防。19层及。19层以•。上的普遍住宅耐火等级应为=。一级;10层至。18层的普通住宅耐火等级不应低于。二级。19层及。19层以。上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和。消防电梯。
  住宅的使用★。年限是指住宅在▲。有形磨损下能维▪。持正常使用•。的年限。是由。住宅的结构、质量决定的自○。然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限★。住宅的使用。年限一般大于。折旧年限。不同□。建筑结构的折旧年限国家的规定是:钢筋混凝土结构60年;砖混结构50年。(这个知识作为。补充、但不要轻易说)
  奎斯泰洛市位于。意大利北部。是一个古老而又文化底蕴丰厚的城市-。所辖被=。称为★。文艺复兴意大利北部中心的曼多瓦省。农业发达。城市保留大量古罗马风格精美建筑◇。历史上也曾出了不少名人○。松阳县位于。浙江西南部。隶属丽水市所辖。是著名历史古城。生态优美☆、人杰地灵▪。不仅素有“浙南粮仓”之称。更有“中国绿茶集散地”“中国绿茶第一市”“中国绿色生态茶叶之乡”等之誉。
  随着小户型热潮的兴起。-。北京商品房的套内面积稍稍降了一些-。但是许多客户仍然认为。住房面积越大越好□。似。乎○。小于。100平方…。米的住宅就。只能是梯级消费的临•。时过渡产品。甚至。一些经济适用。房也名不副实◇。大户型▽、复式户型盖了不少▷。致使消费者也被△。误导◇。。觉得大面积、超豪华的住宅才好用。•。其实面积过大的住宅□。人在△。里面并不一定感觉舒服。从•。经济上考虑-。不仅购房支出大。而且今后在。物业、取暖等方。面的支出也会增加。
  住宅档次的高低其实不在。于★。面积的大小。专家认为。。三口之家面积有70至。90平方☆。米就。基本能够满足日常生活需要。关键的问。题在。于。住宅是否经过了精心设计、是否合。理地配置了起。居室、卧室、餐厅等功能。是否把。有限的空间充分利用。了起。来。(所以△。在。面积的建议上。您要准备几种说法。看客户是要气派还是实用。。从。不同。的角度去。引导。。一计不成再生一计)
  商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用。建筑面积▪;套内建筑面积=套内使用。面积+套内墙体面积+阳台建筑面积☆。套内建筑面积比○。较。直。观。分摊的公共。面积则可能会有出入。分摊的公共。建筑面积包括公共。走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。客户看房时。可以。提醒其注意公摊面积是否合▪。理。一般多层住宅的公摊面积较。少。高层住宅由。于。公共☆。交通面积大。公摊面积较。多。同◆。样使用。面积的住宅。公摊面积小。说明设计经济合。理。购房者能得到。较。大的私有空间●。但值得注意的是:分摊面积也并不是越小越好。比。如。楼道。过于。狭窄。肯定会减少居住者的舒适度(这一点尤为■。重要。可以。说服客户选房更有大局观)●。
  2006年。辖23个村委会:五东村、五西村、包庄村、吴庄村、刘店村、刘庄村、新集村、桂李村•、郭楼村•、格大李村、范楼村、杨庄村、王寺安村、邵楼村、申庄村、王庄村、李公玉村、马小庄村○、轩尧村、墩埠村◆、常岗店村、何楼村▲、李大庄村。
  物业管。理是由★。具备资格的物业管。理公司实施的有偿服务。北京地区小区物业管▼。理费标准因。住宅等级、服务内容□、服务深度而异。物业管△。理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准●、车位是租是卖等▽。客户买房前都应告知清楚(如。果您的介绍资料里还没有这些。请马上准备)□。住户将。来长期面对•。的是物业管。理公司。物业管。理是一种长期的经营行为。▪。更细节话的物业服务和。品牌口碑更好的物业公司都能够为。房产加分。但是物业费的价格也是客户能否承担指标之一。最好带看时就。进行引导。。行业内在。进行最后签约阶段因。为。物业费无法承担而放弃的案例不在。少数。请提前告知。
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